GA Technologies（RENOSY)の確定申告セミナーに参加してきました！
主に、e-Taxでの申告方法を教えてくれましたが、同じ画面と入力方法を順番に示してくれたので、すごく分かりやすかったです。これで、無事不動産所得の確定申告は簡単にできそうです。確定申告の方法は、また今度アップしようと思っています。
今回はふるさと納税と不動産所得のマイナスについてです。
ワンストップ特例は使えない
まず、不動産所得がある場合、ふるさと納税のワンストップ特例は使えません。
ワンストップ特例は、確定申告不要になる制度ですが、不動産収入があると確定申告が必要になるため、無効になってしまいます。
ふるさと納税とは？
ふるさと納税はの所得税から引ける控除金額はふるさと納税－2,000円×所得税率（控除上限額は総所得金額の40%）、住民税からの控除は基本分として(ふるさと納税-2,000円)×10%(総所得金額の30%上限）、住民税特例分として(ふるさと納税-2,000円)×(100%-10%-所得税率）が住民税所得割の２割を超える場合、次の式住民税所得割×20%となります。
このような細かい計算はさておき、支払う税金からそのまま控除することから、ふるさと納税は「税額控除」といわれ、税金が減ってしまえば当然ふるさと納税の控除上限額は下がります。想定していた控除上限額が実際の控除上限額を超えてしまうと、実質負担は2,000円ではなく、大幅に損をしてしまいます。
そこで、損をしないためにも、詳細なシミュレーションが必要です。
さとふる ふるさと納税控除上限額シミュレーション
https://www.satofull.jp/static/calculation01.php
ふるさと納税控除上限額は変わる？
不動産収入のマイナス分は給与所得と損益通算することができ、支払う税金はその分減ります。支払う税金が減ると当然ふるさと納税控除上限額も変わります。
所得を入力する欄で、給与所得-不動産収入マイナス分を計算した数字を入れてシミュレーションすると良いでしょう。確定申告時には、管理会社から送付される収支計算書を見て入力するだけで良いのですが、送られてくるのが１月以降となるため、自分である程度計算する必要があります。
不動産所得
不動産所得は、家賃収入-経費となります。
経費には、原価償却費・借入金利子・租税公課・損害保険料・修繕費・雑費となります。
減価償却費
建物の種類により耐用年数が決まっています。私は中古不動産に投資しているので、法定耐用年数（例えば30年）から経過年数(10年)を引き、経過年数の20%を加えて、30-10=20 20×20%=2 20＋2=22年となり、定額法で計算します。
借入金利子
土地取得にかかる利子は給与との損益通算に使えません。借入金額から建物取得価額を引き、土地の借入金利子を土地分/全借入金で按分して計算し、損益通算前に土地の分は後で引きます。
このような計算を自分でやるのが大変な場合は少なめにふるさと納税するか、初めての不動産収入の確定申告後からふるさと納税するのが確実だと思います。
こうして出た不動産所得のマイナス分と給与所得とを損益通算して出た所得をふるさと納税のシミュレーションに入力して、控除上限額を計算しましょう。給与所得のみで計算すると危険です。
私は、不動産投資を始める前に、すでに大部分をふるさと納税してしまいました！どきどきです。。
