今、RENOSYで3件の中古不動産物件のオーナー１年目として、不動産のリスクについてご紹介します。
1.金利が上がってしまう
サラリーマンが不動産投資を行うには、ほとんどの方がローンだと思います。不動産投資で借りられるローンは、変動金利がほとんどで、自宅を建築時に借りる住宅ローンより金利が高いのが特長です。
変動金利はどうやって決まる？
変動金利は、参考基準金利から金融機関が独自に金利を差し引いて決まります。参考基準金利は、「短期プライムレート」を参考に決められています。短期プライムレートとは、金融機関が優良な企業に１年以内の期間で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことをいいます。
短期プライムレートは、2009年から10年間にわたって1.475%で推移しています。戦後最長のこの好景気にもかかわらず金利は上がらず、もうそろそろ不景気になる気配も出ているので金利はしばらく上がらないだろうと考えられます。
（参考）日本銀行 短期プライムレート推移
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
2.空室リスク
貸している区分・マンションに空室が出ると、ローンの支払いをしていると家賃収入から返済しているため、返済できないリスクが生じます。
私が選んだRENOCYは、物件情報をデータ化し、「人口流入率」「家賃相場との乖離率」など約100項目に及ぶ情報をAIがスコアリングして、将来にわたる安定した収益を期待できる物件を紹介してくれます。また、毎月の1,000円（税抜）の管理費用をRENOCYに払うことで、入居者募集、入居者滞納時の家賃保証、引渡しから１年以内の空室時の家賃を全額保証、１年以内の室内設備修理費用を全額負担してくれます。
RENOCYは、１人用のワンルーム中古マンションの区分所有を中心に取り扱っており、１物件あたり1,000~2,000万円程度の価格で、毎月のローン返済額は毎月40,000~60,000円程度、家賃収入は毎月60,000~80,000円程度となります。
区分所有にすることで、東京、名古屋など全く立地の違うマンションを所有することでリスク分散することができます。そして、東京は、外国人就労者増加や都心の再開発、オフィスや商業施設の誘致により、その場所に勤務する人などの増加が見込まれ、2050年までの予想でも人口増加が見込まれています（総務省「国勢調査報告」より）。
さらに、東京23区は、条例によりワンルームマンションの開発規制を行っています。ワンルームに住む方は、入れ替わりが早く地域活動に参加しない、住民票を移していない単身者が増えると住民税収入が増えないためといわれています。したがって、ワンルームマンションは条例により新規建設が難しく、供給不足となる可能性が高いといえます。
3.設備交換費用発生リスク
不動産投資は、家賃収入をローン返済後老後の年金収入として使うなら、長きにわたってのお付き合いとなります。35年以上保有するとなると、あちこち壊れる可能性がでてきます。
【35年間でかかる設備費用予想】
| 設備 | 耐用年数 |
35年間の交換回数 |
交換費用 （工事費含む） |
| 浴室乾燥機 | 15年 | 2回 | 21万円 |
| 給湯器 | 20年 | 2回 | 19万円 |
| 換気扇 | 15年 | 2回 | 26万円 |
| キッチン | 15年 | 2回 | 17万円 |
| エアコン | 15年 | 2回 | 14万円 |
| インターホン | 20年 | 1回 | 6万円 |
| シャワーヘッド | 10年 | 3回 | 12万円 |
| ウォシュレット | 15年 | 2回 | 20万円 |
| 35年間予想合計 | 135万円 |
この設備費用はいつかかるか予想できないため、いつでも支払えるよう覚悟しておかなければなりません。ただ、ワンルームに住む方は、仕事や遊びで忙しく、あまり家にいない方が多いかなと安易な考えではいます。RENOSYは、引渡しから１年以内の設備故障は全額負担してくれるため、今のところ何もなく、故障があった等はまだ聞いていません。ただ、新築から20年目ぐらいの物件が多いため、もしかしたら来年あたりからあるかもしれません。もし、設備故障の支払いが発生したら、またこちらで報告したいと思います！
不動産投資を始めたらリスクに備えて気を付けたいこと
不動産投資を始めたら、早く純収入にするため繰り上げ返済をしたいものですが、空室リスクや設備費用に備えて、できれば50万円程度手元に用意しておく必要があります。1年目は、不動産取得税もあるため、大きなマイナスとなる苦しい時期ではありますが、RENOSYの１年以内の家賃保証と設備保障全額負担のあるうちに、リスクに備えた手元資金を用意しておくことがおすすめです。